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心酸的金地集团:是谁导演了这场戏?

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心酸的金地集团:是谁导演了这场戏?

走着走着,金地集团或许已经迷失了方向。

作者:芊芊

来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

论2020年的心酸,金地集团可以说一把“心酸泪”,辛苦努力了一年,然而这个曾经的“地产贵族”金地集团不仅掉队,而且债务缠身,还被投诉,怎可说一个惨字就能解释的。

曾经辉煌一时的金地集团(600383.SH)是如何一步步走向今天这般境地的?是谁导演了这场戏。

昔日“贵族”折戟 疯狂掉队

房地产界永远不缺乏“黑马”和“精英”,优胜劣汰更是万物适用的法则。

作为成立30多年的老牌房企,金地集团曾风光无限,与万科、保利地产、招商地产并称为“招保万金”。然而时过境迁,在其他房企如碧桂园、恒大等不断追赶的大背景下,曾经的“招保万金”已经变成了如今的“碧恒万融”。

1988年,“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业,由深圳市福田区国资局发起成立。不过,就是这样一家微小的企业最终成长为全国性房地产上市公司。

1991年,该公司更名为深圳市福田区金地实业开发公司,并将公司主业正式转向房地产业,这就是金地集团的前身。

1993年,金地集团取得房地产经营权,此后,金地集团向深圳市体改办提出申请,进行“现代化企业制度改革试点”并获得批准。

随后,说到做到,于是,金地集团的房地产业务开张了。

1994年,金地集团开发的第一个住宅小区“金地花园”正式开始推向市场,受到了广泛的关注。1996年,“金地海景花园”公开发售,“金地海景花园”作为当年深圳豪宅的代名词,创造了深圳住宅销售速度和均价新高,金地集团也因此一炮而红。

1998年,对于金地集团来说,是一个重大意义的时刻——年仅四十的凌克成为金地集团董事长,全面掌舵金地。他从区属二级企业的总经理,到金地集团总经理,再到金地集团的董事长,凌克把自己的一生都放在了金地,不断地带领金地集团成长。

凌克掌舵后的金地,不再满足于偏安深圳一隅,开始向着全国性房企迈进。

2000年11月,金地集团签下北京郎家园地区72000平方米土地,成功登陆北京,成为入驻首都CBD商圈的又一家异地房地产企业,金地至此开启了全国布局之路。

2001年4月,金地集团成功登陆资本市场,并被誉为地产界“招保万金”——资料显示,上市一年后,金地集团就以最快的速度完成了以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局以及西进武汉的战略布局。

不过,自从2006年以后,由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等综合因素影响,金地集团逐渐从四大房企中掉队。

2010年,万科销售额达1026亿元,保利销售额660亿元,而金地的销售额仅为280亿元,不足保利的一半。在2011年前三季度房地产企业销售排行榜上,金地集团的销售金额仅排在第15位,销售面积排在第19位,不仅被万科、保利、中海等巨头远远抛离,同时也被雅居乐、碧桂园、富力等后起之秀抛在身后。

直到2016年,金地才突破千亿大关,2019年跻身两千亿房企俱乐部。尽管如期进入两千亿阵营,但金地集团的销售规模增速并不快。2016-2019年,金地集团的签约销售额增速分别为63%、39.9%、15.3%、29.76%,可见增速出现回落。

更可怕的是,没有对比就没有伤害,对比同行,金地集团的尴尬更是清晰可见:

从房地产销售额榜单来看:

2020年金地集团的销售额为2426.8亿元,然而在地产销售额榜单中仅排14位,因为曾经一个梯队的万科销售额已经破7000亿元,就连保利都进入了5000亿元房企阵营。

从盈利来讲,金地集团业绩也掉队。

金地集团历年财报显示,从2017年到2019年,金地集团营业收入分别为376.62亿元、506.99亿元及634亿元,不仅与万科、保利相差甚远,而且相比后期之辈招商蛇口2019年976.72亿元的营收规模,金地集团也存在不小的差距。

面对“掉队”的事实,金地集团也是一言难尽。

金地集团也玩起了“借新还旧”的游戏

“知耻而后勇。”

或许这正是金地集团的写照。

资料显示,从2015年起,金地集团就开始了其迅速扩展之路。

近些年,掉队的金地集团一直奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式,以使自己重回头部房企行列。

比如,金地集团正在开始加快销售和推盘速度 ,当然,在金地集团的努力下,金地集团的销售额取得了极大突破。不过,正如金地董事长凌克所言,一切高周转的打法,快拿地、快销售、快建设、快结转,都离不开一个核心串联要素:高杠杆,金地集团也不例外。在扩张的同时,巨额的债务成为了悬在金地集团头上的一把刀。

据相关数据显示,在2015年,金地集团的所有负债合计917.3亿元,但到了2019年,金地集团的所有负债合计增加至2524亿元,在短短几年的时间里,负债增长逾1.7倍,这样的速度着实令人吃惊。

而公布的2020年三季报数据显示,金地集团的总负债已经达到了2976.91亿元,其中短期借款为28.66亿元,长期借款为364.8亿元,有息负债超过1120亿元。负债总额已经逼近3000亿元大关。

分析债务结构发现,金地集团主要以流动负债为主,流动负债占总负债比超过了77%,截至2020年三季度,金地集团流动负债有2299.76亿元,主要为应付票据及应付账款230.22亿元,一年内到期非流动负债435亿元,合同负债达到1054.06亿元。

值得注意的是,随着有息负债快速增长,金地集团的财务费用也相应增加。2017-2019年利息支出分别为22.72亿元、36.51亿元以及48.71亿元,而同期,金地集团的净利润仅为68.43亿元、80.98亿元、100.75亿元。增加的财务费用对利润形成了一定的侵蚀。

此外,从偿债能力指标上来分析,近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑,这也意味着其偿债能力在逐渐恶化。

在巨额债务带来的巨大压力之下,无奈的金地集团频频玩起了“借新还旧”。

2021年1月13日,金地集团宣布完成2021年第一期中期票据15亿元人民币的发行。本期中期票据简称“21 金地 MTN001”,产品代码为“102100046”,发行规模15亿,发行期限3年,发行利率为3.88%,起息日为2021年1月13日,到期日为2024年1月13日。

金地集团发行的公告显示,在2020年金地频频发行债券进行融资。据统计,2020年,金地集团共发行四次超短期融资券,四次中期票据发行和一次公司债,且发行利率在3.5%左右徘徊。发行债券的目也主要是为了借新偿旧。

例如,金地集团2020年度第一期超短期融资券、2020年度第一期中期票据用于偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”;2020年度第二、三、四期超短期融资券,则全部用来置换此前兑付“18 金地 SCP003”的自有资金。

在房地产调控越来越严的大背景下,如何降低负债规模成为了摆在金地集团眼前的难题,亟待解决。

维权风波不断 金地到底怎么了

近年来,在追求极速规模扩张下,金地集团不断被爆出项目违规及安全问题。甚至在不少城市,频频出现的“品控问题”,让不少消费者心寒。

2020年9月,在一则东莞住建局于发布的《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》中,金地物业因通过暴力手段对待维权业主而被判处寻衅滋事罪。根据通报的内容,金地物业“涉黑涉恶”事件的起因,是由于某地产公司与金地物业将楼盘的架空层违规建设成办公用房,被部分业主投诉,进而导致业主维权。

尽管物业服务纠纷对房地产行业来说并不新鲜,但金地集团2020年多个项目被投诉,这使其受到监管部门点名。

2020年7月,金地在武汉的4个项目均因虚假宣传而被业主维权。而依照相关法令,金地集团虚假宣传、变相实行价外价等行为已属于违法违规行为。

同年7月,金地还因涉嫌虚假宣传而付出巨额代价。据广东省深圳市龙华区人民法院执行裁定,金地深圳项目的样板房和宣传资料所宣传的“别墅包含地下负一层及夹层”,因在收房后被认定为违法建筑、强制拆除而被23位购房人告上法庭。法院酌定,金地共需赔偿8109.3万元,其中约7400万元为给业主的赔偿金,剩余500多万元被查封、冻结。

多年前,金地集团董事长凌克曾对媒体说:“房地产企业的发展固然要快、要规模,但首先得把产品做好。公司发展要在‘好’的基础上求‘快’,而且要把这个‘好’放得权重大些。”

然而多年之后,面对安全问题频发,维权风波不断的现状,恐怕凌克也是无言以对。

走着走着,金地集团或许已经迷失了方向。

(本文仅供参考,不构成投资建议,据此操作风险自担)

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