融汇悦生活IPO背后：营收来源单一 母公司依赖症强

6月30日，融汇悦生活集团有限公司（简称“融汇悦生活”）向港交所主板递交上市申请，光银国际为其独家保荐人。

来源：港交所官网

招股书显示，融汇悦生活是一家提供全面物业管理服务及商业运营服务供货商，拥有逾15年营运经验，聚焦成渝经济区、环渤海经济区及海峡西岸经济区的重点城市。融汇悦生活主要拥有两条业务线，分别为物业管理服务及商业运营服务。

根据中指研究院的资料，按整体实力计，融汇悦生活在2020年中国百强物业管理公司中排名第55位，以及在2021年中国百强物业管理公司中排名第50位。

在管面积和营收高度依赖症母公司

招股书显示，融汇悦生活的物业管理服务业务线在重庆市、福建省福州市、山东省济南市以及安徽省芜湖市共有47个在管项目及57个已订约项目，在管总建筑面积为640万平方米。于最后实际可行日期，融汇悦生活共有52个业务管理服务业务线的在管项目，在管总建筑面积为760万平方米。同时，向14个项目提供商业运营服务，合约总建筑面积为40万平方米。

在管面积方面， 融汇悦生活高度依赖融汇集团或融汇集团的合营企业及联营公司。2018年至2020 年，融汇集团或融汇集团的合营企业及联营公司的在管面积占比分别为99.3%、98.4%、98.2%，而独立第三方的占比分别为0.7%、1.6%、1.8%。

在招股书中，融汇悦生活表示，其与融汇集团建立长期战略合作关系。自2006年成立本集团以来，其一直为融汇集团提供物业管理服务，自2008年以来一直为融汇集团提供商业运营服务。

而在业绩方面，融汇悦生活的收入也高度依赖融汇集团。

据招股书，2018年至2020年，融汇悦生活的收益分别为1.99亿元、2.24亿元、2.41亿元。其中，融汇悦生活的五大客户产生的收入分别为4260万元、4880万元、6550万元，分别占总收入的21.4%、21.7%及27.1%。同时，最大客户融汇集团及其关联方产生的收入分别为3740万元、4280万元、6090万元，分别约占总收入的18.8%、19.1%、25.2%。

此外，2018年至2020年，融汇悦生活向融汇集团及其联营公司及合营企业所开发的物业提供基础物管服务产生的收益在其提供基础物管服务产生的收益占比分别为99.5%、99.5%、99.6%。而融汇悦生活向融汇集团及其联营公司及合营企业所开发的商业物业提供商业运营服务产生的收益在其提供商业运营服务产生的收益中分别占比99.2%、100.0%、100.0%。

融汇悦生活表示，由于对融汇集团的业务策略并无控制权，亦无法控制影响融汇集团及其联营公司及合营企业的业务、运营、财务状况或前景的宏观经济或其他因素，因此融汇集团运营、其按时实现开发计划的能力、或其开发新物业的能力等任何不利发展可能会影响融汇悦生活取得新物业管理服务合约及商业运营服务合约的能力。

规模较小 营收来源单一

据相关媒体统计，2020年已披露年报的42家上市物企在管面积总共为42.8亿平方米，均值过亿，其中TOP5的在管面积均超3亿。2020年上市物企的在管面积平均增量为2930.7万平方米，较2019年的1952.2万平方米，增长了50.1%．而融汇悦生活每年的招投标市场拓展项目并不多。截至目前，官方披露过的仅有3个，且管理面积都不是非常大。

资料显示，融汇悦生活近两年逐渐扩张规模。2017年，福建融汇物业托管福建省林业厅宿舍，项目总建筑面积为4.31万平方米；2019年，重庆融汇物业签约蓝月亮集团，全面接管蓝月亮重庆厂区的物业管理工作，管理面积达9.8万平方米；2020年，重庆融汇物业与重庆冠昭物业签订咨询顾问协议，对冠昭物业旗下住宅提供管理输出，项目面积达55万平方米。

另外，为 扩大物业管理业务，于2021年5月25日，重庆融汇物业管理分别向朱小鹏及王艺收购重庆新天源的49%及2%股权，总代价为1020万元。朱小鹏及王艺均为独立第三方。于该股权转让完成后，重庆新天源分别由重庆融汇物业管理及朱小鹏拥有51%及49%。

从财务方面来看，招股书显示，2018年至2020年，融汇悦生活的收入分别为1.99亿元、2.24亿元、2.41亿元，复合年增长率为10.2%；年内溢利分别为1849.3万元、3558.7万元、5417.8万元，复合年增长率为71.2%。

来源：融汇悦生活招股书

虽然业绩持续增长，但是融汇悦生活的营收来源存在单一风险。

据招股书，融汇悦生活的大部分收益来自物业管理服务。2018年至2020年，物业管理服务的收益分别为1.65 亿元、1.87 亿元、2.03 亿元，分别占年度总收益的82.8%、83.3% 、84.2%。

融汇悦生活表示，物业管理服务收入大部份产生自向融汇集团及其联营公司及合营企业所开发 物业提供的服 务。融 汇集团及其联营公司及合营企业的业务、财务状况或前景的任何不利发展、面对的任何财务困难，可能对融汇悦生活的业务、财务状况、经营业绩及前景造成负面影响。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）。