脚踩两道红线入沪 大唐地产能否如愿造“盛世”？

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2020年12月11日赴港上市的大唐地产（02117.HK）最近又有了大动作。

近日，据多方报道，大唐地产的新总部选址曝光，位于上海虹桥商务区的虹桥嘉汇，相关的岗位招聘也随之展开，预为上海总部团队建设做准备。

而此前，大唐地产董事长吴迪在接受有关媒体采访时表示，双总部建设不仅是物理空间和地理的变化，也是整个企业文化的变化。这是一个有着几十年历史的企业必须要走的一步，如果不迈出这一步，很难有更大的发展。

也就是说，接下来大唐地产将进入“上海+厦门”双总部的发展阶段。

但是，进军上海和“双总部”的设立，能否助力大唐地产实现“盛世”宏图？只能说是“前路漫漫”。

 “蓝脸的窦尔敦”35年浮沉史

提及大唐地产，最让人印象深刻的就是其富有韵味的品牌Logo：一张京剧脸谱“蓝脸的窦尔敦”，而大唐地产对自己的定位也是“国韵地产”。

大唐地产源于中国台湾地区，兴于福建，作为一家老牌房企，大唐地产是为数不多的以“国韵”定位的企业，而这一切还得从其创始人讲起。

20世纪80年代的中国台湾地区，流行的建筑大都是欧美之风。当时，年仅32岁的余英仪做了一个差异化尝试，他决定走“国韵地产”路线。1984年，余英仪从美国回到中国台湾地区，集结兄长余英宗等青年建筑师，开发了“台中大唐世家”的项目。

“大唐世家”以唐风建筑、中式园林、传统院落风格为主，这个新楼盘一经推出就受到了人们的追捧，一时间在中国台湾地区名声大噪。1985年，“大唐世家”项目还获得了中国台湾地区建筑界最高奖——“鲁班奖”。

不过，余英仪是一个有野心的人，他从不甘于偏安一隅。1994年，余英仪把中国台湾地区的资产全部清零，举家搬迁厦门，与挚友张富掌(中国台湾省台中人)、ERIKMEITZ(芬兰人)开始耕耘大陆“大唐世家”。

余英仪十分热爱中华传统文化， 在他看来，中华文化有着独特的韵味，他想做的是真正有中华“味道”的房产。

因此在1997年，他将公司取名为“大唐地产”，源于大唐王朝，寓意丰美强盛、灿烂繁荣。商品名为“大唐世家”，同时用一个国粹京剧中的脸谱来代表企业形象。

此后在10年的时间里，大唐地产取得了快速的发展，一张“蓝脸的窦尔敦”成为了无数人的记忆。

然而，2008年，大唐地产经历了“内忧外患”，一度陷入了风雨飘摇境地。

2008年，金融危机席卷全球，无数房企一时间陷入经济困顿，正处于急速扩张中的大唐地产因资金问题，多个项目被搁浅。雪上加霜的是，当年8月，大唐地产的掌门人余英仪意外去世。彼时，正在筹划上市的计划也折戟。

彼时，大唐地产未来的发展，成为了市场关心的焦点。

直到2010年，大唐地产接受了福信集团的收购，经过一番战略整合，厦门女首富黄晞家族成为了大唐地产新的主人。

大唐地产的招股书显示，目前，黄晞拥有58.34%股权，执行董事吴迪拥有15.91%股权。同时，黄晞、吴迪也是福信集团的第一、第二大股东，分别持有51.03%、11.74%股权。此外，厦门女首富黄晞早已退居幕后，吴迪现任福信集团董事长兼总裁，同时也是大唐地产董事长。

对于大唐地产来说，黄晞和福信集团是大唐地产的“贵人”。但是易主后的大唐地产并非顺风顺水，而是面临着更大的忧患。

负债飙升成“痛点”

大唐地产被福信集团收购之后，开始了新一轮的战略规划。

2018年，大唐地产总裁郝胜春公开表示，未来3年，大唐地产冲刺500亿元的销售目标。2019年，再次将目标升级为“3年1000亿+，进入全国房企50强”。不难看出，易主后的大唐地产野心很大。

值得一提的是，纵观近几年大唐地产的迅速发展，其背后都有一个强大的支持者民生银行。

为何民生银行会成为大唐地产的助力？这与福信集团有很大关系。

在《福建女首富的财富密码》一文中这样写到：“作为民生银行的创始股东，福信在这家银行一直有着独特的话语权，吴迪长期担任民生银行的董事。而黄晞，也得以与刘永好、史玉柱、卢志强、郭广昌、张宏伟等大佬们同列，成为‘民生系’背后一股不容小觑的资本力量。”

此外，从民生银行的财报中也能看出一二，2017年至2019年，“福信系”在民生银行的贷款余额分别为15.06亿元、23.67亿元、30.33亿元。2020年6月末，经吴迪个人担保，大唐地产从民生银行取得的贷款约23.76亿元，占大唐地产有息负债总额的29%。

有了民生银行和福信集团的支持，大唐地产得以迅速发展，销售额快速提高，2016年至2019年，大唐地产的合约销售额分别达到了86亿元、145亿元、309亿元、340亿元，2019年，大唐地产在中国房地产百强企业榜单中位列第74位。

但高速的扩张终究就像是一把“双刃剑”，日渐升高的负债成为了悬在大唐地产头上的一把利剑。

招股书显示，2017年至2019年，大唐地产录得的负债总额分别为257.78亿元、297.51亿元、339.55亿元，2020年6月末，债务继续扩大至367.66亿元。

另外，2017年至2019年，大唐地产净负债比率分别为1087.9%、408.8%、119.2%，负债率持续居高。

截至2020年6月末，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%，净负债比率为128.5%，现金短债比为1.34。剔除预收账款后的资产负债率大于70%，净负债率高于100%，大唐地产已经踩中“两道红线”。根据新规，地产企业融资时，有息负债总额增幅不得超过5%。

即便背靠民生银行，在财务杠杆居高不下的情况下，大唐地产未来的融资将会受到很大的限制。

来源：大唐地产招股书

值得注意的是，大唐地产的现金流也成为了其发展中的一大痛点。

招股书显示，截至2020年6月30日，大唐地产未偿还的借款为81.91亿元，其中，一年内偿还借款24.16亿元，1-2年偿还借款41.53亿元。而同期，大唐地产的账面现金及现金等价物仅为11.30亿元，近20亿元的资金缺口，现金难以覆盖短期借款。

对大唐地产而言，要想实现长久的发展，居高不下的债务和紧缩的现金流问题是摆在其面前的大考，亟待解决。

抓住“救命稻草”的大唐地产能否创“盛世”

三战IPO，大唐地产最终还是叩开了香港资本市场的大门。但从市场的反应来看，资本对这位“新人”的态度并不“热烈”。

2020年12月11日，大唐地产在港交所挂牌上市。

然而，上市后的大唐地产，在市场并没有激起多少风浪，投资者的兴趣有限。

上市首日开盘价报4.56港元/股，与发售价持平，但很快转跌破发，盘中跌幅一度逼近20%。之后依靠机构护盘，才将股价拉回到发行价4.56港元/股。

事实上，在资本市场遇冷的大唐地产，也再一次地反映出本身存在的隐忧与不足。

业绩疲软就是大唐地产必须直视的一大忧患。

据招股说明书，2017年至2019年，大唐地产录得营收分别为40.19亿元、54.96亿元、81.08亿元，同比增速分别为93.59%、36.73%、47.54%；期内溢利分别为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元，增速分别为220.16%、42.36%、6.67%。

（来源：大唐地产招股书）

总体来看，大唐地产的业绩增速逐渐放缓，且面临着增收不增利的窘境。

值得一提的是，面对“3年冲千亿销售额的目标”的大考，据克而瑞数据，2020年，大唐地产实现了445.1亿元的全口径销售额，同比增长31%。2020年第三季度至第四季度大唐地产浙江和江苏新项目，成为了大唐地产销售业绩的重要增量。

但大唐地产能否顺利完成目标，还有太多的困难。而就目前来看，大唐地产业务模式上的弊端将成为未来亟待解决的问题。

从大唐地产的业务情况来看，其业务范围包括销售物业、建筑业务、租金收入、酒店服务等，但目前的核心业务主要是销售物业，2019年占到了总营收的95.9%，2020年上半年占总营收比重为88.7%。

此外，从大唐地产的战略布局来看，我国中西部地区是其主要的业务板块，虽也涉及到了京津冀经济区，海西经济区和北部湾经济区，但是板块的比重明显失衡。

招股书中也提到，大唐地产的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务产生，尤其是漳州、南宁及天津的业务产生。

因此，从整体来看，目前大唐地产所深耕的区域，三四线城市占比过重。随着经济的发展和人口流动的增加，深耕这类型城市，在未来的发展过程中必然会存在不少风险。

上市对大唐地产来说是一段新开始，而勇闯“上海滩”后，能否顺利完成3年冲千亿元销售额的目标？又能否创造“大唐盛世”？这一切只有等待时间的验证。

“路漫漫其修远兮”，大唐地产未来将会面临更多的考验。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）