告别高周转，房地产开始做起慢生意

作者：七佰

我们生活在一个被“速度”定义的时代。从信息传播的即时性到商品消费的即时满足，“快”似乎已成为衡量一切价值的标尺。

房地产行业更是如此，狂飙突进的年代，“高周转”曾一度是行业圣经。开发商们疯狂拿地、快速建房、闪电回款，用规模换增长，用速度换利润。

在风风光光的“黄金时代”，一些房企也因为慢淡出人们的视线。“没魄力”、“没胆量”、“动作太慢”是他们在那个野性时代的标签。

如果说，前面“黄金十年”是快周转房企的高光时刻，当前则进入“慢生意”的时代。典型如合生创展、滨江集团、宸嘉发展，这些快周转时代的所谓“掉队者”，如今凭借小心的财务策略、对核心城市高端产品的聚焦以及差异化经营能力，成为了行业新一轮发展中的稳健型标杆企业。

“速度与规模”到“质量与韧性” 地产逻辑变了

当前，中国房地产市场正慢慢告别“456”高周转模式。高杠杆、高周转、高负债的扩张模式，已被淘汰，行业正朝着 “低杠杆、重运营” 的长期主义方向转变。

数据显示，2025年房地产企业面临的到期债务规模预计高达5257亿元，相较2024年进一步上升。同时，2025年1-11月，全国房地产开发投资与新建商品房销售额同比分别下降了15.9%和11.1%。在销售承压与债务高峰的双重挤压下，过去依赖快速销售回款支撑高杠杆扩张的逻辑已完全失灵。

市场已从增量开发进入存量博弈，快速销售回款不再是唯一标尺，取而代之的是对项目全生命周期的深度运营能力。企业不再急于大规模复制标准化产品，而是将更多精力投入可持续产品力与服务的研究与适配工作。

当前，房企开始深入研究真实的居住需求、洞察新一代消费者的价值观，并针对不同城市、不同文化背景进行本土化的产品与服务设计。

相比过去的“456”,这种开发逻辑慢的可怕。但慢不是停滞，这种“慢工出细活”的开发节奏，表面上牺牲了速度，实则在构建竞争护城河。当市场进入买方时代，唯有深度理解客户才能创造不可替代的价值。如，华润的瑞系，中海的玖系，绿城的月华系以及合生的缦系等，均是这一逻辑下被市场验证的精品。

与此同时，行业的产品内涵也在发生变化。房地产市场不再仅仅是建造和销售物理空间，而是向“开发、运营、服务”并重的综合模式演进。

一个突出表现是，能提供持续现金流的经营性业务成为穿越周期的压舱石。公告数据显示，合生创展的商业板块2025年上半年贡献营收达22亿港元，占公司同期整体营收的三分之一以上。其中，“合生汇”作为各城市人气商业地标，通过”首店经济+首展IP+一日店长”的组合拳，导入天然话题与传播流量。甚至还有传言，在运营上，合生汇通过末位淘汰制，业绩不达标的店铺可能面临调整。根据场内业态的热度与业绩表现进行快速调整更新，不断优化品牌组合，保持项目的吸引力和竞争力。

同时，从整个行业趋势来看，轻资产输出成为重要增长极。数显显示，2025年上半年，商业代建在新拓项目中占比已超过70%，成为绝对主流。同时，代建行业在规模持续扩大的同时，增长动力已从普遍性机会转向专业化能力与资源整合的竞争。如合生创展旗下的“缦系”高端品牌，通过代建代售模式在一线城市输出管理，2025年上半年该业务贡献销售额39.03亿元，在减轻自身投资负担的同时，实现了品牌和管理能力的变现。

当产品真正成为连接人与空间的媒介，当服务成为情感的纽带，房地产才能跨越周期，在“慢”中积累出穿越时代的品牌复利。

“慢”房企的生存之道

地产“黄金十年”，无数房企不计代价地拿地，在追求规模与速度的竞赛中，忽视了产品品质与服务的提升，导致市场出现大量同质化严重、缺乏特色的项目。

如今，随着行业进入深度调整期，“慢”房企开始崭露优势，它们在地产黄金时代便始终保持克制，注重土地的选择与项目的精准定位，通过精细化运营和差异化竞争策略，打造出符合市场需求、具有独特价值的产品。

这其中，合生创展、滨江集团以及宸嘉发展可以说是“慢”房企中颇具典型的代表。

走窄门，不容易成功，需要强大的内心和笃定的情怀做支撑。

昔日的“地产航母”合生创展是行业中最早那批从传统开发商向“优质生活运营商”方向转变的房企之一，堪称“运营为王”的多元生态构建者。事实证明，尽管“慢了”，但合生完美地抵御住了风暴。其打造的缦品牌也成为满足新一代客户需求的“高定”产品，得到了市场和客户的认可。数据显示，得益于缦系品牌稳健的去化率和高溢价空间，合生创展2025年上半年毛利率高达39%，高于行业平均水平。

商业地产业务被定位为提供稳定现金流的“压舱石”。合生创展旗下以“合生汇”为代表的商业项目通过引入超过265家区域或城市首店、打造融合本地文化的消费场景，以及年均举办超千场社群活动等方式提升吸引力。运营成效体现在客流与销售额的同步增长，如北京朝阳合生汇2025年以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心前列。

此外，合生商业采取“轻重并举”的发展策略。2025年，通过轻资产模式成功获取了7个管理输出项目，标志着其运营管理能力开始实现对外输出与价值延伸。

事实上，开发主业之外，越来越多房企正在探索更具韧性的增长路径，以提升对市场周期波动的抵御能力。物业服务、商业运营、长租公寓、代建等多元化业务加速发展，逐步成为支撑企业长期可持续发展的“第二增长曲线”。

此外，滨江集团与宸嘉发展也均为“慢”房企代表，但策略各异。滨江深耕杭州，超八成销售源于本地，依靠区域聚焦实现高效运营；宸嘉则专注核心城市打造精品项目，如上海“宸嘉100”汇聚国际设计，以精细开发树立标杆。

这些“慢”房企的案例证明，放弃对规模的盲目追逐，转向深耕、精品、运营和服务，是一条可行的可持续发展路径。它们验证了在行业下半场，“小而美”“精而专”或“稳而健”同样可以建立强大的竞争优势，甚至成为市场的中流砥柱。

从狂飙到深耕，房地产步入以“慢”制胜时代

当前，中国房地产行业转型的核心是从过去侧重投资与规模扩张的发展模式，转向强调实体居住功能与长远民生福祉的新阶段。

这并非意味着房地产行业走向没落，相反，这正是通过夯实其居住本质，从而筑牢它作为经济社会稳定器和民生保障基石的长期角色。

新时期的发展路径清晰表明，房地产的未来与人民生活质量提升、城市可持续发展紧密相连。

当前城市更新已告别“大拆大建”模式，转向“微改造、精提升”的精细化路径。

事实上，已经有房企开始付诸行动。如深圳罗湖金钻豪园项目由中信城开接手；广州石溪村城中村改造由佳兆业联合本地民企推进。

据部分媒体显示，2025年年底，合生创展与珠光集团达成合作，由合生以“代管代建代售”模式接手珠光旗下三个核心项目。这并非简单的规模叠加，也不是江湖救急式的驰援，而是一场基于战略互补与风险化解的精准整合。

珠光集团以城市更新和高端住宅开发见长，但受行业调整冲击，面临较大的资金与债务压力。而合生创展凭借其“高溢价、多囤地、慢周转”的长期主义积淀，在行业风暴中保持了相对稳健的经营底盘。

此次整合，更像是行业下行周期中，优势运营能力对沉淀资产的一次盘活与价值重估。合生创展有望将其在高端产品打造、商业运营和成本控制方面的成熟能力，注入珠光旗下的存量项目，从而在控制自身风险的前提下，实现优质土地资源与管理能力的协同。

市场从增量开发转向存量博弈，优质土储与产品力成为结构性机会。这意味着，拥有核心城市土储、高端产品力及稳健财务的“慢”企业，正获得整合市场分散资源、提升市场集中度的主动权。它们不再以负债驱动规模，而是以经营能力和品牌信用作为高质量发展的基石。

当行业告别狂飙，那些曾因“慢”而被低估的能力，正成为决定未来格局的关键力量。

尽管转型挑战仍存，但地产行业通过夯实产品与服务根基，正重塑其作为经济社会稳定器的重要角色。

未来的市场竞争，将聚焦于谁能提供真正优质的居住产品以及谁能在城市运营中创造长期价值。这既是房地产企业的生存之道，更是行业作为民生基石的应有之义。