净利下降10.6% 负债近1500亿元 建业地产分拆子公司上市

6月11日，建业地产(00832.HK)发布公告显示，其董事长胡葆森透过恩辉投资，于2021年6月11日，继续在公开市场上以每股股份平均价2.00港元增持70万股股份，占已发行股份的0.02%。

这已是胡葆森自2021年5月18日后的第13次增持股份。

盈利能力下降 销售业绩不佳

建业地产成立于1992年，由胡葆森创建，于2008年6月6日在港交所主板上市，主营业务为物业销售、租赁、酒店经营、项目管理服务。

年报显示，2020年建业地产录得收益433.04亿元，同比增40.8%；录得建业地产权益持有人应占溢利18.02亿元，同比降10.6%。

（来源：建业地产2020年报）

GPLP犀牛财经梳理发现，2020年，建业地产权益持有人应占溢利首度出现下滑。年报显示，2017-2020年建业地产权益持有人应占溢利分别为8.11亿元、11.54亿元、20.15亿元、18.02亿元；增幅分别为101.3%、42.3%、74.6%、-10.6%。

毛利率方面，建业地产也连续2年出现下滑，据年报，2020年建业地产毛利率为19.9%，同比减少6.1个百分点；2019年为26.0%，同比减少8.4个百分点。其中，2020年核心业务毛利率为17.6%，同比减少5.9个百分点；2019年为23.5%，同比减少7.3个百分点。

建业地产的销售业绩同样出现下滑。2021年1-5月，建业地产取得物业合同销售额215.36亿元，同比减1.8%；总合同销售建筑面积279.81万平方米，同比增2.4%；平均销售价格为7696元，同比减4.1%。

值得注意的是，2020年建业地产脚踩一道融资红线，归为黄档企业。据报道，2020年建业地产剔除预收款项后的资产负债率为85.5%，远超“三道红线”规定的剔除预收款的资产负债率不超70%。

截至2020年末，建业地产现金及现金等价物为226.19亿元，一年内或要求时应还现金流量为624.02亿元；流动负债为1306.39亿元，2019年同期为1102.97亿元；非流动负债为186.80亿元，2019年同期为210.68亿元；总负债为1493.19亿元，2019年同期为1313.65亿元。建业地产的现金及现金等价物无法支付一年内应还债务。

困于河南 分拆子公司上市

建业地产已植根于河南29年，年报显示，截至2020年末，建业地产共有69个项目动工建设，除“东方嘉园”项目位于海南，其余68个均位于河南；在建项目180个，其中河南省为177个，海南省3个。

2021年5月31日，建业地产将下设子公司中原建业分拆至港交所上市，分拆过后，中原建业和建业地产同为建业集团旗下子公司。

建业地产表示，拟通过中原建业助力建业集团走出河南，主要承接建业集团轻资产业务的扩展、运营与管理，主营业务为房地产代建服务。

不过，中原建业的房地产代建服务仍未走出河南。

招股书显示，2018-2020年，中原建业提供房地产代建服务产生收入及收取管理服务费，主要由河南省所管理的项目贡献，分别占中原建业相关收入的100.0%、99.4%、96.6%。

此外，截至2020年末，中原建业206个在管项目中共有193个项目位于河南省；在管建筑面积2554.30万平方米，河南省为2422.10万平方米，占比94.82%；拥有150名客户，均为河南省从事住宅房地产开发的私营企业。

招股书显示，2018-2020年，中原建业的收入分别为6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元；年内溢利分别为4.04亿元、6.41亿元、6.81亿元。

未来，建业地产能否通过中原建业走出河南，GPLP犀牛财经将持续关注。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）