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海外的“学区房”投资

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投资精英

海外的“学区房”投资

 

在国内,学区房是物以稀为贵。而在美国,拥有全球顶级大学资源的城市,“学区房”却跟国内有着不同的逻辑。

之前在Zillow上看到一个有趣的研究:US News2018排名的前10名中,哪些学校能让你在大一的时候买房、到大四时,房屋的增值可与学费相抵,甚至有盈余。

这个研究做下来,既能告诉你哪里的学区房的增值能力与学费相当,又能给你提供一个美国学区房的价值指南。

 

我们在这稍微稍微扩展一些,研究了前52名学校的情况。

在公布研究结果之前,我们先来看看US News中排名前20名的美国顶尖大学,其学区房是否能够在过去四年中(2013-2017)实现“以房养学”?

1以房养学的分割线:增值40%及以上

首先放出US NEWS前20名大学的综合实力排名情况:

 

  从统计中我们发现,大学所在城市的房屋增值超过40%的,基本上都能做到以房养学。能做到这点的学校并不多,20所中仅有6所,并且这些学校也都集中在大城市。

这些学校包括:位于斯坦福市的斯坦福大学、曼哈顿的哥伦比亚大学、伯克利市的加州大学伯克利分校、波士顿剑桥市的哈佛和麻省理工大学,以及洛杉矶的加州大学洛杉矶分校。

在过去四年,这些大学所在的城市都有超过40%的房价增幅,其中曼哈顿的增幅最多,达到了74.52%。

 

  (US News前20排名中,有三所大学所在城市未能找到相应的数据,分别是莱斯大学、圣母大学以及华盛顿大学圣路易斯分校。为了保证有20个大学入榜,在此排名中,我们加入了加州大学伯克利分校、加州大学洛杉矶分校、埃默里大学。)

不过也有例外。范德堡大学和埃默里大学所在的城市纳什维尔和亚特兰大,在过去四年内房价增幅也很明显,达到50%以上,可这四年的学费却高出房价增幅10多万美元。

究其原因不难发现,这些城市的房价在一开始就很低。纳什维尔市的ZHVI*到目前仍只有23.8万美金,可想而知在四年前它也仅有15万出头。

相反,素有“学霸区”著称的剑桥市(位于波士顿)则因为拥有两大利器:哈佛大学和MIT,使得当地的房产持续火热。最新数据显示,剑桥市的平均房价约为$747/平米,与波士顿都市圈的$267/平米相比,高出了一倍有余。与此同时,剑桥的涨幅超过波士顿中心的Back Bay,可以看出,学区的增值空间不比波士顿金融中心差。

 

  (哈佛大学,图片来源于网络)

  更让投资者喜上眉梢的是,剑桥的租金在波士顿都市圈的平均水平以上:剑桥的平均租金是$2900/月,波士顿都市圈则是$2537/月。

所以,按照这样的划分,学校所在城市地价高、四年的涨幅超过40%的“学区房”能置产又读四年本科,性价比着实高。

2加州、麻省、伊利诺伊好学校聚集,他们的学区房表现如何?

在我们的统计中,加州、麻省和伊利诺伊分别以9、6与3所大学上榜全美前52名的成绩排在好学校密集程度前三名。

a. 加州的学区房是给土豪们准备的

加州的斯坦福大学因为位置接近美国最贵房产市场——旧金山,所以它虽然涨幅没有曼哈顿高,却在房价增长的绝对值上一骑绝尘。达到了100万美金,而如果扣除学费,还能挣到80万美金的盈余。但前提是,你能买得起。

目前斯坦福的ZHVI已经到达了324.5万美金的水平,能在这买得起的人,都是土豪。

 

  (加州学区城市房价涨幅排名)

  另外,加州大学除伯克利和洛杉矶分校外,圣地亚哥分校和圣芭芭拉分校四年的绝对值差也是高于学费的。

不过这些学校所在的城市均价也普遍在100万美金以上,而没有办法以房养学的其他学校–戴维斯分校以及尔湾分校所在的城市房价就低一些。

 

  (加州大学伯克利分校,图片来源于网络)

  而这些能够做到四年学费与增值相抵的城市,其房价的涨幅情况才略高于美国四年来的平均涨幅——24.7%。也就是说,戴维斯和尔湾分校的房价在这四年来没有跑赢全国平均水平。

b. 麻省的学区房经济更实惠

与“壕”的加州系列大学相比,麻省上榜的这几所大学所在城市的情况就好许多,而且因为学区热,租金回报率也比较高。

有趣的是,麻省所有上榜的学校都在波士顿都市圈内。

其中,波士顿学院所在的栗子山因为数据不可循,所以我找了另一个临近的城市——布莱顿(Brighton)的房价数据。

因为布莱顿所在区域覆盖广、与栗子山多为富人区不同,消费水平较为平均,这里的房价和租金都不高(下面会具体展开),涨幅也在麻省上榜52名以内的6所学校所在城市中,排名第一。

 

  (波士顿学区城市房价涨幅排名)

  之所以说麻省的性价比高是因为,这些城市的房屋均价皆未超过100万美元,最贵的就是方才提到的剑桥市。而且波士顿轨道与巴士交通发达,可以在较远的地方租房,然后坐车上学,从而相对降低了房租的压力,同时也让整个城市的租房需求呈现欣欣向荣的景象。

并且,这些上榜所在城市的房价涨幅都在30%以上。与加州较为分散的学区资源不同,麻省都集中在波士顿也是其房价稳定增长的优势之一。

c. 最不值得投资的学区系列

跟前两者相比,好学校产量第三多的伊利诺伊州情况就不那么乐观了。两个好大学:芝加哥大学和西北大学都位于芝加哥,而芝加哥近年来因为城市财政问题,破产传闻四起而导致投资者对这个城市逐渐失去了兴趣。

房市也表现出疲态。均价仅为22.3万美金的芝加哥,过去四年内房价涨幅只有22%,低于美国的平均水平。另一边,离芝加哥不远的Evanston(西北大学所在城市)的房价略高于芝加哥市水平,但是受到芝加哥的影响,房价涨幅仅为14.48%。

另一个上榜学校UIUC,中国学生多,需求应该比较稳定。不过,因为UIUC不在大城市、也没有除了学校以外吸引人的产业,房价涨幅就更小,四年涨幅仅为6.79%。

3 “学区房”确实存在,但美国的概念与中国不同

相信大家都已经知道,“学区房”的概念是尊师重教与资源短缺并存的中国人独创的,在一座城市里、学校所在的某个区的周边,被称为学区。

美国并不如此。美国有许多学校存在一个学校横跨几个城市的情况。比如MIT,虽然我们仅拿剑桥作为MIT的学区,但其实,MIT的查尔斯河对面就是波士顿大学所在的波士顿市,而MIT的西边又是房价相对便宜的Allston市。

 

  (麻省理工大学,图片来源于网络)

  它的学区可以说是横跨了三个城市。

另一个例子是波士顿学院。它的情况也更极端。波士顿学院地处牛顿市、栗子山市以及布莱顿市之间,房价上牛顿市和栗子山属于富人区,所以房价略高。而同样接近的布莱顿市的房价却可以比前两者砍半。

 

  (牛顿市的平均房价ZHVI)

 

  (布莱顿的平均房价ZHVI)

  与牛顿的平均房价高于波士顿两倍不同,布莱顿的平均房价低于波士顿均价$100+/平米。虽然一个学校横跨了两座城市,但因为地价、历史等因素,房价差异非常大。

但这两座城市都拥有可出租的房子,有时布莱顿的房租还能高过牛顿的水平,所以布莱顿较好位置的房子性价比比牛顿高出许多。

我们拿一套房做例子。

 

  以上是我在Zillow上找到一个位于Lake Shore的公寓,Zillow预估的房价约为26.7万美金的两房一室。

这么一套房子租给波士顿学院的学生,一个月的租金可以达到$2400,所以算下来,净租金回报率则可以达到10.7%。

而在牛顿,首先很难找到公寓,其次,在学校旁的一套房子均价都在100万美元以上,入手的门槛高,所以性价比也就更低了。如果作为投资,这个城市就是不好的选择。

 

  因此,想要投资一个美国的学区房,一定要到当地去了解情况,因为美国学区城市交错而成的复杂情况,会导致明明在一个地区,房价分布却极为不均。

4总结

最后,除了上面所说的要认真调研学区房的地理情况外,对于想在美国投资一套学区房的投资者,掘金建议你不要盲目相信名牌。

在我们统计的52个名牌学校中,有16所名牌大学是低于美国房屋的整体涨幅的。而这当中不乏纽约大学、杜克大学、康奈尔、普林斯顿以及耶鲁大学这样的优质大学。

耶鲁就是个极端的例子,虽然它经常与哈佛相提并论,但是耶鲁的“学区房”投资回报率可不高。就我们了解的近四年中,耶鲁所在城市New Haven的房价涨幅只有0.57%!但是耶鲁整个学校都在这个城市内,说明当地的学区房并没有凭借耶鲁的名声而炒起来。

 

 

所以综合来看,如果要投资学区房,波士顿是美国的首选。但作为城市布局不均的美国,在投资学区房以前,要对当地的情况进行深入了解后再出手。如果遇到好价位的房子也不要犹豫,好的学区房在美国也是供不应求的,稍不留神,就被买走了。

文章来源:海外掘金

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