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“众创空间”大跃进:地产商加入争食 盈利模式待解

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“众创空间”大跃进:地产商加入争食 盈利模式待解

  核心提示

随着中国大众创业热潮的到来,众多的商业物业开发商们也开始嗅到其中的商机,连同此前的产业地产开发商也在进行升级转型,嫁接金融互联网因子,力图打造中国版的WeWork模式。

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2013年愚人节,王胜江离开了相伴十几年的SOHO中国。

2015年三八节,毛大庆宣布离开任职五年有余的万科。

作为两家知名公司的前副总裁,两人在离开后均选择了创业,他们的命运由“众创空间”一词联系到一起。据21世纪经济报道记者了解,两人的创业方向都是“WeWork”,即联合办公租赁空间的运营商。

不仅是毛、王两人,他们的前东家SOHO和万科也在进军这一领域。随着中国大众创业热潮的到来,众多的商业物业开发商们也开始嗅到其中的商机,连同此前的产业地产开发商也在进行升级转型,嫁接金融互联网因子,力图打造中国版的WeWork模式。

不过到目前为止,开发商们还没找到成熟的盈利模式,即使正在升级的华夏幸福,号称国内A股唯一的产业地产开发商,目前也主要是依靠配套住宅的销售收入,来支撑整个公司的现金流。

创业生态圈

事实上,在地产商这个主体介入之前,国内的众创空间已经如雨后春笋般接连不断,各种“孵化器”层出不穷,诸如产业咖啡馆、孵化器、科技园区、创新工场等等,都是众创空间的代名词。

以目前最为热门的海外借鉴对象WeWork而言,其模式主要与商业地产基金和开发商合作,选择城市重建规划中新建的地标建筑,以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面,分割为可定制并且社交功能齐全的工作空间,以远高于同业的价格租给各种创业公司。

毛大庆和王胜江的创业模式与此类似。据毛大庆透露,他的团队会与手里持有存量物业的机构合作,同时引入各类投资人,比如万科;王胜江则称,目前他们已经联合了清华启迪控股、地方产业基金、个人投资者、信托基金等,共同打造了科技产业基金,打造一个Newspace 2.0创业空间,通过互联网的手段,实现线上与线下的资源整合,打破空间的概念,它不仅仅是办公室,还是一个社交平台。

近年来,开发商主导的众创空间在显著增加。比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园等。他们一般都会选择与风投、天使基金等合作,扮演融资与孵化的角色。

SOHO中国董事长潘石屹表示,虽然自己不会做风投,但会邀请天使基金进入SOHO 3Q;瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”,也与天使投资合作。

最新的广州万科云城项目,则引进了长城会,双方共同开设一个智能机器人产业咖啡馆,长城会G-Home业务部也入驻,这是其包括机器人咖啡馆、孵化器、小额投资在内的新兴部门;还有引入了VCHello微投网,一家O2O模式的股权众筹平台;以及万科自己的孵化器云创空间VK Incubator。

万科提出了创业、产业生态圈的概念,据广州万科写字楼总经理马骥介绍,创业者在这个广州万科云城生态圈里,不仅获得最初的项目路演、导师辅导、注册公司、行政服务、线上/下交流等平台服务,以及后续壮大后继续在此办公的空间。

“平台”概念也屡被提起。深圳万科云城作为留仙洞战略性新兴产业总部基地的首个项目,定位为首个互联网新城,其中,77.5万平的研发办公空间,瞄准“互联网、产业、技术”三大风口,重点解决入园企业政府、技术、金融和人才服务等方面的需求,打造“八位一体”的市场化运营服务平台。

深圳另一家产业地产开发商天安骏业相关负责人介绍,其开发的天安云谷规划为“智慧园区”,按产城融合的理念打造一个“充分关联”的产城社区,在实际运营中,不仅强调园区管理运营智能化,更强调以“互联网”思维将园区平台化,集成各种领先应用,实现“社区整体在线”,打造运营协同的O2O体系。

华夏幸福则正在将原来的产业园区模式进行升级。多家券商研究报告显示,2014年,公司开始打造平台生态系统,充分引入外部资源进行合作,比如引入互联网及智能银行中科金财,为入驻企业提供金融服务;还有引入京东,打造园区智能物流,探索业务模式中更多的利润增长点。

在上述天安骏业负责人看来,过去开发商扮演的是一个整合土地、建设、园林、装修等产业链的角色,现在仍然是一个资源整合者,只不过整合的是创业者、投资人、金融机构、互联网技术乃至物流等,平台化、生态圈是必然趋势。

盈利模式求解

所有的创客空间都存在一个盈利的问题。

在毛大庆看来,做个“二房东”,还是瞄准如何释放空间资产价值,盘活存量商业。据国家统计局《2014年全国房地产开发和销售情况》显示,2014年全年全国商业营业用房待售面积11773万平方米,同比增长26.0%。

毛大庆认为,创客空间的成长性将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的坪效(指每坪的面积可以产出多少营业额)思路,创客空间更看重的是流动性。”他说,自己只会跟一批有存量资产的战略伙伴合作,只运营,不持有。

仍以WeWork为例,其盈利点主要是两方面:会员费及配套服务费:通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务;隐形回报:包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。

就第一点来看,长城会的G-Home孵化器会员服务目前正在走这一路径,然而对于开发商而言,仅凭第一点难以获利:因为,中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业,然而现有的众创办公产品却无法满足上述需求,这是一个悖论。

以SOHO 3Q为例,其1000元/人·周的租金几乎相当于国贸片区物业的价格。北京望京SOHO约有6000平方米的空间中,包含了约659个办公位。按SOHO 3Q的报价计算,若成功实现满租,可以为SOHO中国在1周内赚得83.27万元的租金收入,相比普通出租同样面积的办公楼租金增加了164%。

尽管潘石屹称其短租服务的对象不仅仅是创业团队,服装设计师、自由撰稿人等有需求的人都可,但是,能够承受如此高租金的创业者还是极少数。

广州万科云城也在考虑经营和盈利问题。马骥称,一期将近一半的面积持有经营,以5年持有来算,将占用资金5亿左右。与此同时,因为要服务创业团队,做孵化器,对于长城会、微投网占用的面积,公司仅会向对方收取低于市场价的租金。

万科所想到的盈利来源也包括用物业使用权、产权来置换创业公司的股权,这种盈利模式深圳星河集团已有尝试。星河集团总裁姚惠琼向记者介绍,星河对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值,用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换,比如企业估值9个亿,市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。

但是,这是一种风险和收益都相对较高的投资,被投资公司如果上市,会有高收益;同时,他们也有死亡的可能。

以过往产业园区开发最为成功的华夏幸福来看,华夏幸福年报显示,2014年公司实现营业收入268.86亿元,物业销售收入仍然占比70%。园区收入75.83亿元,占公司收入30%。其中毛利率(96.7%)最高的产业发展服务收入结算额35.68亿元,同比增长51%,占总收入的13%。“这其实类似万达‘以售养租’的模式。”深圳一产业地产开发商人士说。

不过华夏幸福有关人士称,公司正在进行产业园区的转型升级,预计未来很快园区收入占比将增至50%左右。(来源:21世纪经济报道)

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