高息发债“借新还旧”鑫苑置业如何应对“三道红线”大考？

监管层下划的融资“三道红线”，成为摆在房企面前的大考，所以，现阶段各大房企降负债迫在眉睫。

但是，在这种市场环境下，鑫苑置业（XIN.NYSE）仍继续发行高息债券。

2020年，鑫苑置业发行了两次高息发债。

7月，鑫苑置业以12%利率发行两笔人民币离岸债券，总计规模5.15亿元(约合7500万美元)；9月，拟发行一笔28.8亿元规模的公司债；9月18日，鑫苑置业完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据；11月16日，宣布完成利率8.35%、规模9亿元的公司债券。据悉，发债的主要用途是偿债。

从数据来看，鑫苑置业不仅发债频繁，而且债券的利息较高。

据克而瑞数据，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。以此来看，鑫苑置业的债券利率居于高位。

公开资料显示，鑫苑置业于2007年成立，是首批赴美上市中国房地产企业，旗下地产关联板块，涵盖了融资代建、产城运营、智慧科技、商业管理、物业管理五大板块。

值得一提的是，鑫苑置业的业绩表现也难言乐观，2020年，业绩接连两季度录得亏损，盈利能力直线下滑。