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金辉控股香港IPO尴尬:盈利能力不足,巨额债务压顶

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金辉控股香港IPO尴尬:盈利能力不足,巨额债务压顶

来源:上市星球

研究员 徐佳佳

据最新消息,金辉控股已通过港交所聆讯,预计将于10月29日在港交所挂牌上市。

10月16日至21日,金辉控股将进行国际配售和香港公开发售,配售比分别为90%和10%。目前IPO定价区间已敲定,每股定价为3.5港元—4.5港元,并于10月21日确定最终发行价。据悉,金辉将发行100%的新股,基础发行规模为6亿股,占发行后总股本的15%;超额配售发行9000万股。

在此次上市之前,按照克而瑞研究中心公布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,金辉控股位列第40位,也是前40强中唯一未上市的两家房企之一。

重规模轻盈利  利润增速缓慢

值得一提的是,这次并非金辉控股首次申请上市。

早在2013年9月,金辉首次向港交所递交了上市申请书。首次冲击港交所并不顺利,2014年3月,金辉以申请状态显示“失效”第一次折戟港交所。

2016年,金辉集团又向上海证券交易所(A股申请)提交上市申请。但近年来,房地产行业调控和监管环境收紧及融资环境面临挑战,在国内“房住不炒”的情形之下,金辉控股自愿撤回其A股上市申请。这几年,能在A股过会上市的房企数量为0。

2020年3月,金辉控股自愿撤回A股上市申请。3月25日,金辉又重新转战香港,二度冲刺港股IPO,终于得偿所愿。

金辉控股集团于1996年发轫于福州,2009年总部迁往北京,是一家以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团。岁的创始人林定强持有金辉控股64.97%股权,妻子林凤英持有35.03%。

目前,金辉控股的执行董事兼执行总裁是林定强之子林宇。从2016年开始,26岁的林宇成为了金辉控股的副总裁。林宇作为一名“房二代”,业余酷爱玩赛车,而且据说水平颇高。从进入到公司后,林宇也开启了金辉控股对“速度”的追求。

为了成功在港上市,金辉集团近三年来不断提高公司整体规模,包括资产、营收、销售、土储等,数据呈现直线上涨的趋势。金辉控股先后完成4次收并购,以达到爆发式增长的目的。其中包括斥资约14.25亿元收购长沙鸿涛全部股权、陕西枫泓全部股权、苏州金辉华园30%股权、苏州金辉新园49%股权。

此外,金辉控股亦积极拿地扩储,其中不少以高溢价获得,比如以10.67亿元、溢价率67%摘绍兴越城区袍江洋泾湖9号地块、以9.1亿元、溢价率70.9%摘合肥FD19-8号地块等。

金辉控股资产由2017年的338.83亿元涨至2019年的1493.45亿元;收益由117.77亿元增至259.63亿元,复合年增长率为48.5%;销售额由445.1亿元增至888.6亿元。

在收并购、积极扩储的“双轮驱动”下,金辉控股终于实现资产突破千亿、销售准千亿的房地产商。根据披露数据,截止于2019年末,金辉土地储备总建面为3090万平方米,其中权益土地储备2670万平方米,权益比为86.41%,可以支持公司未来三到四年的合约销售。

然而,准千亿的规模之下,金辉控股的盈利能力却颇为萎靡,金辉控股的利润水平未能跟上步伐。

招股书数据显示,2017至2019,公司的营收的复合增长率达到48.5%,而同期的利润增速仅为10%,增收不增利的情况非常明显。2017年至2019年,该公司利润为22.21亿元、23亿元及26.9亿元,复合年增长率10.0%。毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元年,复合增长率为14.3%。

对于在2015年销售额仅220亿元的金辉控股来说,四年间销售额增长了4倍,CAGR达到41.67%的高水平。相比之下,10%的利润增速,不仅明显低于TOP50房企普遍的利润增速,更大幅低于其自身的销售增速。

增收不增利的主要原因在于,金辉开发的项目越来越不赚钱了。数据显示,过去几个财年无论是毛利率还是净利润率,均呈现明显的下滑趋势。毛利率从2017年的32.2%下滑至2019年21.81%,下滑超过10个百分点,净利润从2017年的18.86%下滑至2019年的10.36%,利润率几乎腰斩。

扩张“后遗症”显现 负债风险加大

与其他企业上市公司发展相比,金辉控股上市更多的是缓解债务压力。

截至2020年7月31日,金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目,总建筑面积为2908.18万平方米,较2019年末增加241.18万平方米。

为了扩大规模,金辉控股拿下的大多数土地均伴有较高溢价。易居研究院中国百城居住用地报告相关数据显示,2020年上半年金辉控股拿地近10幅,总金额超58亿元,合计建筑面积超80万平方米,平均溢价率达到43.53%。

由于金辉控股近些年过分追求速度和扩张,其“后遗症”也逐渐显露,首当其冲就是现金流严重不足。

2017年、2019年以及截至2020年4月末,金辉集团经营活动所得现金流均录得负值,分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。金辉控股在手现金数额,也由2018年末的99.32亿元,减少至2019年末的92.18亿元。至2020年4月末,这一数字仅为84.07亿元。

由于经营产生的现金流为负,融资成为金辉集团的现实选择。

从负债率的角度来讲,金辉控股的负债可以说是“高歌猛进”,如今的净负债率已达到170%,具体来说,截至2017年至2019年3年年底,金辉控股流动负债总额为488.80亿元、804.79亿元和952.88亿元,同比增速分别为64.65%和18.40%,非流动负债分别为232.83亿元、226.01亿元和326.77亿元,同比增速分别为-2.88%和44.58%。

截至2019年底,金辉控股需一年内偿还的计息银行及其他借款为139.79亿元,仅这一项,其年末现金及现金等价物便无法覆盖,再加上公司债券、优先票据和应付税项,金辉控股的短期债务近180亿,相对于92.19亿元的现金还是面临一定的集中兑付风险。

钱不仅不够,对于金辉控股而言,钱还在变贵

截至2017年底至2019年底,金辉控股银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押债券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%和7.76%,截至2020年2月底,其信托融资逾160亿元,年息率更是在10%以上。

随着融资政策持续收紧,融资成本水涨船高,据克而瑞地产研究数据,去年上半年整体平均融资成本由2018年底的6.68%增至7.04%。房企对资金的需求量大,但融资却越来越困难。

金辉控股的融资情况也不乐观,截止2017年,2018年和2019年底,融资成本为3.45亿元,5.72亿元,4.95亿元。金辉控股持高不下的净负债率势必会对金辉控股未来融资产生影响。

截止2019年底,金辉控股现金及银行结余134亿元,去除受限制资金和已抵押存款外,可使用现金及现金等价物仅为92.2亿元。截止2020年2月底,可使用现金及现金等价物仅为63.8亿元,较2019年年末减少约28亿元。

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