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新城悦被指过度依赖新城控股 物业公司分拆上市看起来很美?

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GPLP原创

新城悦被指过度依赖新城控股 物业公司分拆上市看起来很美?

11月6日,新城悦成功登陆港交所,成为今年又一家上市的物业公司。

作者:锦上花

来源:GPLP(ID:gplpcn)

11月6日,新城控股集团旗下新城悦(HK.01755)成功登陆港交所。新城悦此次全球发行2亿股,最多不超过2.3亿股,每股价格为2.9港元,募集资金5.8亿到6.67亿港币。

招股说明书显示,此次新城悦发售所得款项约48%用于扩大业务规模及拓展业务地区;约12%用于在不同地域获取多元化物管项目;约15%用于发展增值服务业务;约15%投资于先进技术及人才培养,以提高新城悦的服务效率及内部信息系统效率并实现服务标准化;约10%用于营运资金及一般企业用途。

收入方面,2015年-2017年,新城悦收入分别为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元,复合增长率达到47.1%;净利润则为人民币2304.8万元、5218万元及9174.2万元。

而在不久前,6月19日,碧桂园物业在港交所成功分拆上市。自2014年房企花样年控股分拆旗下物业管理公司彩生活赴港上市后,以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。

国海证券的一份研究报告表明了对物业领域的看好:在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

一家物业公司负责人在回答物业公司纷纷上市的原因时也表示,目前房企市盈率与市净率均不高,而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率,具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面,物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

但事实真的如此吗?

物业公司对关联方依赖太大

财报上看来,物业公司的业绩都很亮眼。

绿城服务2018上半年实现收入29.2亿元人民币,同比增长32.9%,期内毛利率同比提升0.2个百分点至34.3%,归母净利润为2.29亿元人民币,同比增幅为29.1%;

彩生活2018上半年收入17.6亿元人民币,毛利润6.2亿元,对比去年同期分别增长135.3%与82.5%,归属于上市公司股东的净利润达到1.75亿元,对比去年同期增幅达74.1%……

其实,物业公司还面临很多窘境。从股票市场中就可见端倪。物业股在2018上半年崛起,逆市暴涨。然而下半年风光不再,8月至今,物业股已经平均下跌了26%,有些个股跌幅甚至逾50%。

GPLP君注意到,首先,现在的物业公司对关联方依赖太大。

以新城悦服务为例,目前新城悦服务的合约面积中70%均来自于新城控股,在新城悦服务的7300万平米合约面积中,有5550万平米来自于新城控股。保利物业、碧桂园、中海物业对单一房企的依赖度也在80%以上。

现象的另一面就是第三方市场拓展不开。过度依赖关联方的企业不必多说,就连彩生活、绿城服务和金科服务等第三方市场比重占70%以上的企业,也面临着规模发展上增势不足的问题。

并且,业内人士表示,物业行业规模扩张方面存在天花板,单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华曾指出,5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。

增值服务雷声大雨点小

由此,物业公司纷纷开展增值服务。

彩生活就提出,要用传统的物业管理服务为入口抓手为增值服务导流,靠利润率更高的增值服务盈利,摆脱靠物业费艰难度日的困局。

增值服务中,彩生活今年主推产品“彩惠人生”,将社区服务和新零售相结合,是重构物业生态的新物种。在彩惠人生上,用户以市场价购买所需商品,在订单完成后,业主在获得等价商品和服务的同时,还可额外获得由供应商提供的冲抵物业费的“津贴”。

彩生活2018年中报显示,公司增值业务收入同比增长91.7%至2.1亿元人民币,毛利率保持在71.8%的高位,贡献分部溢利1.5亿元,占比提升5.7个百分点至35.8%。

然而,物业管理服务仍然是彩生活最主要的收入来源,上半年,物业管理服务达14.67 亿元,占比达83.5%,增值服务收入仅为2.12亿,占比12%。

上半年碧桂园服务的社区增值服务收入也仅为1.71亿元,占总收入的8.5%,是碧桂园服务三大业务中占比最低的一项。

过度依赖关联方,第三方市场拓展不开且市场有限,转向增值服务还是难以做大业务……物业公司纷纷上市的浪潮里,投资者还是先静静观望比较保险。

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