基本完成去地产化，卓越商企服务（6989.HK）业绩稳中有进

面对房地产市场下行的情况，物业服务企业纷纷积极求变，在存量市场以外，寻找增量可能。独立性、安全性和成长性，成为眼下衡量一家物业服务企业优秀与否的重要指标。卓越商企服务新发布的2023年全年业绩财报，无疑证明其当之无愧是这个行业的佼佼者。

卓越商企服务这家以高端商务物业服务为标签早在2006年就进入市场化领域的物企，在商务物业服务优质赛道积累了深厚的实力和口碑，以市场为导向，以客户为中心，以效益为目标，夯实发展根基并逐步调整完成“去地产化”，走向了独立发展的道路。2023年，在物业服务行业整体表现平平的背景下，卓越商企服务业务拓展加速提升，经营业绩稳中有进。

2023年全年，卓越商企服务完成营业收入39.3亿元，同比增长11%，增速提升10个百分点；归母净利润3.03亿元，相对平稳地完成去地产化的转变，2024年将实现企稳回升。

与此同时，卓越商企服务的业务独立性大幅提升，对关联方依赖度持续下降。去年全年，卓越商企服务来自第三方的项目收入增长18%至19.2亿，增速提升16个百分点，整体基础物业收入结构中来自第三方的项目收入占比提升2个百分点至60%，创上市以来新高。

卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示，2023年，物业企业独立健康发展的能力将是今后在市场竞争中决胜千里的根本。卓越商企服务在2023年顺势而为，夯实独立发展能力，主动压降关联方业务规模，以期能够更加健康、更加持续地为所有股东创造价值。面向未来，卓越服务将持续坚持以客户为中心，优化公司治理架构，深耕数字化转型，持续聚焦客户价值创造。

基于卓越商企服务良好的发展势头，董事会决定延续高派息策略，全年派息率70%，全年每股现金分红约19港仙，全年股息回报率约12%。

业绩稳健增长

2023年，卓越商企服务整体经营业绩稳健，基本完成年初设定的预算目标。去年，卓越商企服务业务拓展加速回升，全年完成营业收入39.3亿元，同比增长11%，增速提升10个百分点。

值得注意的是，卓越商企服务的毛利率保持在行业的最优区间。年报显示，卓越商企服务整体毛利率19.0%，与多数同行在13%—15%左右的毛利率相比，卓越商企服务的毛利率仍显著领先。

业绩稳健增长的同时，卓越商企服务的管理面积也同步向上。年报显示，2023年，卓越商企服务录得总合约面积7,670万平方米，同比增长9.5%；在管面积6,407万平方米，同比增长19%，其中第三方的在管物业面积达到3,971万平方米，连续两年总占比保持 60% 以上。

从城市分布来看，卓越商企服务也保持了良好的格局。截至2023年年底，卓越商企服务一线、新一线城市的在管面积为4972万平方米，业务占比保持在78%以上。

持续夯实主航道业务优势

拆分卓越商企服务各板块的营收占比来看，商务物业作为主赛道的优势依然明显。

2023年，卓越商企服务在主航道业务上持续发力，录得基本物业服务收入32.2亿元，保持稳定增长。其中，商务物业营收占比高达67%。尤其是在第三方业务上，继续保持稳定的增长势头。与此同时，公司在总部园区、物流园区、工业园区等多个维度、多种业态上均大有收获。未来，公司也有望通过更加多元化客群结构，持续稳定提升整体的业务能力和盈利水平。

“战略客户深耕策略作为卓越商企服务的核心战略举措，十多年来公司与华为、腾讯、阿里、OPPO等多个战略大客户建立了深度的信任合作关系。2023年，公司战略客户保有率达100%，新拓合同总额6.27亿，实现了「高绩效，保续约，促增长」的目标。其中，新拓项目中代表性的总部园区项目有17万平米的微信广州总部大楼；制造类园区综合体项目有37万平米的华为深圳九华山园区和109万平米的华为制造总部”，卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示。

新赛道强劲起势

在主航道稳健增长的同时，卓越商企服务的新赛道医疗与公建物业继续呈现较为强劲的势头。去年，卓越商企服务在医疗与公建物业新拓展合同额为1.98亿元，营收大幅增长125%，占比上升至15%并实现毛利占比翻番。

卓越商企服务在新赛道录得的成绩，主要源于两方面：一方面缘于通过收并购进一步增强公司在医疗物管领域的能力，另一方面则是在轨道交通物业服务版块取得新的突破。

住宅物业上，卓越商企服务维持增长的同时，也保持了良好口碑。期内，卓越商企服务住宅物业收入增长31.2%，整体交付满意度达90%，在这样一个大环境下依然交出了不俗交付答卷，可谓实属难得。

基本完成去地产化

2023年，卓越商企服务通过主动压降关联方的业务规模提升了独立性。这主要体现在非业主增值服务的下降，这部分与开发商关联的业务，卓越商企服务去年完成了一次性的压降。

根据卓越商企服务集团首席财务官贾杰在业绩会上介绍，“从2022年下半年开始，到2023年，公司通过两步走完成去地产化，已经极大程度上成为一家独立发展的物业企业。”

从营收占比来看，卓越商企服务对关联方的依赖度也明显下降：基础物业收入方面，同比增长14.4%，增速提升7.4%，其中，公司第三方基础物业2023年增长约2.9亿，较2022年多增2.6亿。基本盘持续实现较快扩张，为业主增值服务的增长奠定了良好的基础。

卓越商企服务的业主增值服务录得良好的增势。期内，卓越商企服务业主增值服务大幅增长105%，伴随基础物业外延增长的同时进一步提升渗透率，在增值服务收入中的占比显著提升23个百分点至46%，独立市场化的发展能力显著加强。

战略客户深耕强粘性  增值服务增长强市场

各项业绩指标保持稳健增长，是基于卓越商企服务的前瞻性策略。2023年，卓越商企服务坚持战略客户深耕的策略，战略客户保有率100%，新拓合同总额6.27 亿元，实现高绩效，保续约，促增长的目标。

为了拓宽业务边界，卓越商企服务还建立起高端制造园区和超大型园区的运营能力，打造标杆项目，夯实客户基础，创造新的增长点，实现纵深拓展。目前，卓越商企服务已经顺利展开了与新能源与新智造企业的合作。

卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示，“今年，卓越商企服务将继续寻求在公建、互联网、游戏等行业与更多新客户合作的机会。”

在增值服务上，卓越商企服务也在持续提升市场化的能力，而且走出了区分于其他物业服务企业的道路。卓越商企服务立足高端商务领域，多维度发展增值业务，23 年各项增值业务的市场化能力得到充分验证，营收增长亮眼；卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示“旗下的盛恒达机电公司逐步发展市场化能力，在2023年实现业绩强劲增长，年度外拓合同签约额超过 1 个亿，年营收2.74 亿，同比提升 42.7%。过去一年，机电公司逐步完善了全生命周期的机电安装部署及项目管理能力，并同步推进自有建筑材料研发创新，通过技术沉淀和管理沉淀建设核心技术能力，为进一步扩大市场规模打下了基础。”

“此外，在高端商务领域，卓越商企服务旗下的专业公司卓品商务三年营收的复合增长率也达到38.24%。2023年，卓品商务收入2.33亿，同比提升40.3%，卓品商务将持续发力社区增值服务。”

持续夯实高质量增长

面对市场的不确定性，卓越商企服务聚焦增长和能力建设，以高质量发展为基础持续强化核心竞争力。

卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示，“未来三年，公司预期保持两位数以上的增长目标；未来三年，也将持续聚焦增长和能力建设，将进一步提升第三方市场化能力，并通过数字化变革实现成本端的领先优势，最终赢得客户信赖。”

面对2024年，卓越商企服务将在三个方面继续提升自我。其中，在FM 综合设施管理领域的主航道发展上，卓越商企服务将集中优势资源做好众多战略客户超大型园区的交付工作，同时持续打造标杆，深度赢得客户的信赖，为未来业务有效引流。

此外，卓越商企服务将通过市拓体系变革，各层级职能与市场协同驱动业务，在区域商务、医疗、公建及教育等领域多引擎突破，快速建立能力扩大业务体量；在增值业务方面，卓越商企服务的重点是提升协同能力，让800多个项目和增值业务产品能真正协同打通，提升消费体验，为客户带来更多价值。

“面向未来，公司将持续坚持以客户为中心，优化公司治理架构，深耕数字化转型，持续聚焦价值创造，追求有质量的增长”，卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示。