易居丁祖昱：楼市回到7年前，2023上半年压力依然很大

2022年，是地产行业无比艰难的一年，深处行业内的人都有切身体会。

具体有多难？

整个房地产市场规模，回到了2015年，甚至回到了近十年前！

这是易居CEO丁祖昱，在2023年度发布会上给出的数据。

一年时间，行业发生如此巨大的萎缩，让人感到有些不真实。

深圳楼市更是极其惨淡，二手成交量比不上北京、上海的零头，甚至回到了十五年前！

2022年楼市到底有多低迷，成交量低到了什么程度？

土地市场下跌了多少？

低迷行情之下，什么样的房子仍然好卖？

2023年楼市又会怎么样？

这篇文章，我们结合丁祖昱演讲中的核心内容，以及全国尤其是深圳市场现状，来做一个分析盘点。

全国楼市规模回到7年前，深圳二手成交回到十五年前！

大家感到的难、楼市低迷，背后是行业规模的锐减。

2022年，整个商品房的成交规模，预计金额可能在13.3万亿左右，成交面积在13.6亿平方米左右。

对比之下，2021年全国商品房销售额达到突破历史纪录的18万亿元，2022年在这个基础上可以说是大幅下滑，减少了26%。

2022年的规模，已经回到了2015年。

甚至和2013、2014、2015年的市场规模都差不多，也可以说回到了近十年前。

如此巨大的变化，仅仅发生在一年里。

“想想过去这么多年的高歌猛进，奠定了整个行业这样一个规模，在一年之间就重回2015年，有点讽刺，也很真实。”丁祖昱这样感叹道。

具体到城市来看，过去一年，各大中城市商品房销售规模普降，规模下行较大的城市有重庆、武汉、宁波、杭州、长沙等。

大中城市中，只有上海的商品房销售呈正增长状态，一手房成交额达到6344亿元，同比增长9%。

成交数据低迷，房价也在普遍下降。

国家统计局数据显示，一手房超过50个城市的房价下跌，二手房超过60个城市下跌，绝大多数城市的一二手房价格都出现了下跌。哪怕是相对最坚挺的京沪深的豪宅，也出现了降温的趋势。

从豪宅成交数据来看，2022年核心城市总价1000万元以上豪宅的成交量只有1.1万套，同比降44%，出现了“腰斩”，还不及2016年的水平。

那么，深圳楼市成交量下滑了多少？

据深圳市住建局2023年1月1日披露，2022年深圳一、二手住宅合计成交约5.6万套，比去年同期少四成！

具体来看，新房成交约34441套，成交量同比下降33%。

二手成交为21701套，成交量同比2021年下降46%，几乎腰斩！

而且，已经连续两年腰斩。

这个数量，创下近15年来新低，比此前2008年金融危机时还要惨！

深圳的成交数据，在全国来看也是下降幅度非常大的水平。

据克而瑞数据显示，2022年北京全年二手成交面积1334万㎡，上海是1330万㎡，深圳今年全年的二手房成交仅210万㎡，连这两座城市的零头都没有。

深圳市场之所以如此惨淡，和政策不无关系。

在全国大方向都在放松的阶段，甚至上海也出台了一些刺激措施后，深圳仍然独树一帜，保持着此前楼市火热时的限制性措施，使得深圳市场很难有起色。

从12月份数据来看，二手住宅成交量，仍在2000套上下徘徊，没有明显起色。原本上半月成交量是在增长的，不过随着下半月疫情的发展，恢复的势头也迅速停下了。

深圳二手房成交量回涨的希望，只能等着春节之后了。

积成交下降四成，资金集中度提高！

2022年，全国土地成交量也明显下降。

这一年，全国土地成交面积14.4亿平方米，同比下降37%，近四成。

土地成交金额4.73万亿，下降31%，非常惨淡。

这是什么概念？

“2021年原本就是土地市场的“小年”，2022年土地市场也是“小年”，甚至在2021年的基础上再降30%以上，北京、成都、济南、南京、青岛、沈阳等11个城市创造了历史新低。”

很容易理解，下行周期房企的产品卖不出去，货款收不回来，自然也没有钱去买地，进行新的投资。

对于地方财税，也造成了很大压力。

具体来看，分化在加剧，资金集中度在提升。

土地成交金额前三的城市占了整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%，三分之一以上。前20个城市的占比达到了51%，前30个城市占了全国差不多3/4的土地成交金额。

房企都只看好热门城市，最有价值的那些城市，小城市更加没人投资了。

大家买房也要更加谨慎，要选择这些少数大中城市。

最聚焦的城市是哪里？

北京、上海、深圳和杭州，这四个城市占了集中供地的42%，接近一半！

最夸张的是上海，2022年上海土地成交金额达到3158亿，在2022年这样低迷的年份，竟然能够实现32%的正增长。

可以看到，对于上海这种头部城市，房企还是充满了信心。

根本原因就是，房地产是有周期性的，在低点可以抄底优质城市，等待上行周期的到来。

 哪些房子依然好卖？

楼市再冷淡，也总有一些房子卖的比较好。

这类房子都有什么特点？

价格低、地段好仍然是去化利器。

其中价格优势占49%，资源优势当中交通优势占了48%，生活配套占45%，教育配套占19%，这是丁祖昱给出的热销房子的特征。

在各种配套资源中，交通因素优势很明显，买房要买靠近地铁口的，特别是郊区的楼盘；其次是生活配套，最好靠近商场，或者其他公共配套，生活方便；学区因素依然重要，近两成热销盘都有学区基因。

再来看价格低这个因素，可以分为两部分去分析。

价格低是相对的，一二手倒挂明显，价差大，就可以说是价格低。“倒挂盘”不需要营销就能热销。“倒挂盘”占整个热销盘的比例是11%。

我们可以用深圳热销楼盘来总结规律。

深圳今年只出现了4个日光盘，其中两个豪宅项目海德园、招商玺，都是比较典型的倒挂盘，和周边的二手房形成了单价数万元的价差。

深圳另外两个日光盘宏发万悦山、深业颐瑞府，都是典型的刚需盘，都位于光明，可以说是价格低的另一种形式。

尤其是深业颐瑞府，位于光明中心区的核心位置，开盘时直接按照毛坯价格卖，并且送装修，降低了总价和首付，这对刚需很重要。

“刚需客户就是看重支付能力，对首付的敏感度非常高，总价、首付排在了所有的指标之前。”

刚需客户对产品的要求其实并不高，最看重的就是价格。

比如，深圳最近开盘的一个刚需新房，华润位于光明的润晖府，由于价格上比较有诚意，最终实现了去化7成，在认筹时间短、疫情严重的不利因素下比较难得。

大家买房时，也要认准这几个关键因素：价格，以及交通、生活、教育等配套。

2023年楼市会怎样？

很大程度上，还是要看政策。

2022年的确已经出台了很多利好，来推动楼市触底企稳。

不过这些政策主要还是在供给端，需求端尤其是一线城市的需求端，仍然有很大操作空间。

“在全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，我认为现在是最好的时机，包括一线城市。”

丁祖昱的观点很明确，需求端的限制性措施都该退场了，一线城市也不例外。

大视野团队认为，这些限购、限贷等多种限制性措施，都是楼市火热时期推出的阶段性遏制措施，当市场已经非常冷淡的时候，已经没有必要再施行了。

越来越多城市正在取消这些限制性措施。比如在大湾区，佛山、东莞近期已经全面取消限购。在广州，指导价政策几乎已经被架空，平台上开始显示真实市场价格。

除此之外，丁祖昱认为，除了全面放松“四限”政策之外，可以在财税政策方面能够再给一定的刺激，比如对房地产相关的交易税费，特别是契税等给予一定的减免。

对于2023年楼市的走势，丁祖昱也作出了判断。

“在2022年下半年“政策底”已现，因此整个2023年楼市政策将会保持宽松，明年上半年楼市压力依然会很大，下半年更加乐观，2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。”

他认为2023年会企稳恢复，上半年压力依然很大，但是下半年会更加乐观。

大视野团队认为，经济是有周期的，房地产也是有周期的。2022年政策底已经出现，2023年上半年会迎来市场底。2023年随着经济逐步恢复、疫情的影响逐渐弱化，楼市的需求也将会慢慢恢复。

在这个以发展为主题的新年份里，作为支柱产业的房地产，必然要扛起促投资、带动消费的大旗。限制性措施会进一步取消，楼市回暖的确定性很高。深圳楼市，也将在春节后开始慢慢启动，下半年会有明显回暖。