以人为核心的新型城镇化建设成中国房地产行业持续增长的引擎

作者：夏天

中国正迎来新一轮以人为核心的新型城镇化建设发展机遇。

2021年的政府工作报告当中提出，“十四五”期间，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

对此，中国发展研究基金会与普华永道在联合发布的《机遇之城2021》调研报告表示，“这标志着中国城镇化已经进入高质量发展阶段，下一阶段，中国城镇化将朝着城市群方向大举迈进，推动区域一体化进程加快，为中国经济发展带来新机遇。”

与此同时，碧桂园集团总裁莫斌曾在2021年业绩发布会上表示：“中国的城镇化水平仍有很大的提升空间，‘十四五’期间，城镇化进程将高速推进，其中蕴含着无数的新市场和新模式。”

中国的城镇化转变成以人为核心的新型城镇

曾经，在城镇化的带动下，中国创造了一个经济奇迹。

1978年，中国城镇常住人口只有1.72亿人，到了2021年，中国城镇人口达到9.14亿人，2020年末，中国常住人口城镇化率达到63.89%，户籍人口城镇化率达到45.4%。

然而，2021年，中国新增城镇人口只有1205万人，是1996年以来的最低。

这是否意味着中国的城镇化到头了？

答案当然是否定的。

这一点，如同中国高速增长的经济一样，当告别高速增长之后，中国经济依旧在持续增长，只是如今的城镇化换了一个发展思路，它不仅需要升级，更需要精细化发展解决实际问题。基于此，十四五规划提出，要坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展。

2022年5月6日，中国中央办公厅引发《关于推进以现成为重要载体的城镇化建设的意见》再次明确新型城镇化建设要以人的城镇化为核心。

然而，如何实现以人为核心的新型城镇化呢？

对此，浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究院盘和林曾表示，以人为本就是优化人居环境，从生态、交通、购物、就业和福利体系等方面进行建设投入。

其中，最重要的一点就是将人口作为县城发展的优质资源。

客观而言，在中国城镇化过程当中，目前是户籍人口与城镇化是脱钩的，需要在后续发展当中改进。

以一组数字来说明。2021年，中国的城镇化实现63.89%，然而，实际上，中国户籍人口城镇化率则只有45.4%，也就是说，如果严格来说，则这18%的户籍人口城镇化让中国的城镇化还有更长的路要走。

因此，在接下来的城镇化建设当中，需要让进城的农民落户，甚至放宽大中城市落户条件。

2022年7月12日，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》。方案明确“放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。”

根据方案显示，未来将“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁；

全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件；

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。”

根据该方案，到2025年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。

如果从户籍人口这个角度来说，中国的城镇化还有很长的一段距离。

此外，即便中国的城镇人口化率达到了64%，如果对比国外的城市化率的话，中国依旧差距明显——据一组国外城市化率统计数据显示，早在2017年，美国城市化率就达到了82.06%，英国城市化率则达到83.14%，法国城市化率为80.18%，德国城市化率则达到77.26%，其中日本城市化率最高，为91.54%。

据统计，世界发达国家城镇化水平达80%以上，部分发展中国家已达55-60%。发达地域出现了以一个或多个大城市为关键，周围分布着成组成群中小城镇的城市连绵区。

因而，针对中国城镇化建设的现状，《“十四五”新型城镇化实施方案》中明确表示：

“深入实施京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略，加快打造世界一流城市群；

积极推进成渝的确双城经济圈建设，显著提升经济实力和国际影响力；

实施长江中游、北部湾等城市群发展‘十四五’实施方案，推动山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原等城市群发展；

引导哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群稳步发展。”

在政策的引导下，中国的城镇化建设将迎来新的发展机遇。

对此，克而瑞分析认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。

新型城镇化大潮中  这些企业在努力建设新型城镇化

改革开放以来,中国的城镇化进程在年均增长1%的速度下创造了“中国奇迹”，快速形成了东部化、大和特大城市化、”群”城市化、异地城市化等特点。

然而，在新型城镇化目标下，在“以人为核心的新型城镇战略目标下”，未来一段时期,中西部化、中小城市和小城镇化、城市群化以及就地就近城镇化将成为新的趋势。

对此，中国城市规划设计研究院院长王凯在中国城市百人论坛2022年春季论坛上表示，“两轮新型城镇化发力点的变化可以显示政策导向的变化，新一轮规划的亮点为大中小城市和小城镇协同发展，并以县城为重要载体的城镇化建设，强调‘城乡融合’，以县域为基本单元推进城乡融合发展，坚持以工补农、以城带乡推进城乡要素向自由流动和公共资源合理配置”。

碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强曾多次表示，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上，

“城市更新，既是落实以人为本的新型城镇化的发展方向，也是支撑中建信和地产未来高质量发展的动力所在。”中建信和地产党委书记、总经理张金玉表示说。

与此同时，凭着深耕理想小镇，蓝城品牌从2016年-2021年连续六年荣获“中国房地产城镇化运营引领企业”。

早在2012年，党的十八大明确提出“新型城镇化”及“五位一体”概念之后，蓝城就迎着政策的东风，深入“小镇模式”的探索，先后打造了各具特色的蓝城小镇项目，有偏生活类的小镇，比如桃李春风；有偏教育类的小镇，比如安吉天使小镇；有偏向文旅类的小镇，比如嵊州越剧小镇；有偏农业类小镇，比如溧阳悠然南山项目等等。

对此，蓝城集团总裁许峰将其总结为16个字，那就是“政府为首，农业为基，内容为王，团队为本”，具体来说如下：

一、充分尊重、借鉴政府以及当地原住民的需求，获得政府强有力的支持；

二、结合项目当地特色，把“三生三农”作为重要的基础与基石；

三、内容是小镇建设的一个核心要义，不同的小镇具有不同的内容，比如文旅、健康、教育等；

四、一个强有力的团队。

与此同时，碧桂园也是中国新型城镇化身体力行者。据碧桂园2021年年报显示，2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%，有161个城市的市场占有率超过5%，其中有13个地级市的市场占有率大于20%，55个城市的市场占有率在10%-20%。

从2016年开始，碧桂园就率先下沉到全国1334个县/镇区，目前已在中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县布局，项目总数达到3216个，是国内布局最为广泛的房地产开发商，也是中国大规模进行新型城镇化建设的房地产企业之一。

2022年，碧桂园还进一步强化工程管理体系，完善技术标准体系，以达成项目交付为目标，在质量方面狠抓“细节”，通过开展工程区域联检、材料联合抽检、桩基飞检及优化、交付维保等工作实现项目按时按质施工及交付。

值得一提的是，在建设方面，碧桂园还对区域项目进行精细化管理，比如，以2021年为例，碧桂园通过监控其所有项目发现，有大概14%的城市处于库存货量供应过量的状态，剩余86%处于库存合理或者健康状态，而在其已进驻的256个三四线城市中，90%的城市处于库存短缺或合理状态。

因此，2022年，在房企面临交付“半年考”的时候，碧桂园的交付量共实现1070个批次、25万户房屋如期交付。

对此，据克而瑞分析表示，近年来，越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升，而碧桂园、蓝城集团则是率先做出了榜样。

由此可见，在整个房地产呈现下行趋势的背景下，只有规模房企稳定住了，整个房地产行业才有可能筑底成功，让整个房地产企稳，对此，全联房地产商会秘书长赵正挺指出，民营房企是房地产行业的支柱力量，其业绩贡献占比达80%以上，因此，应该帮助优质民营房地产企业纾困解忧，对房地产行业及规模房企树立信心。

与此同时，高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海分析泽泽认为疫情的影响是短期的、暂时性的，市场的中长期走势还是需要回归到最本质的供需两端，目前市场租赁交易情绪自五月起已随疫情影响减弱而回暖，预计年内需求将逐步复苏。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）