鲁商服务赴港上市：毛利率低于行业均值 物管收入依赖母公司

作者：小溪

来源：GPLP犀牛财经（ID：gplpcn）

港交所或将又迎来一家物管企业。

近日，港交所官网披露了鲁商生活服务股份有限公司（下称“鲁商服务”）招股书，农银国际为该公司独家保荐人。

根据中指院的资料，以2020年增值服务收入占比、在管建筑面积计算，鲁商服务在总部位于山东省的2021中国物业服务百强企业中分别排名第二和第七。

截至2021年3月31日，鲁商服务已签约管理65个物业，已签约总建筑面积超0.22亿平方米，覆盖中国的12个城市。目前，其物业在管总面积约0.18亿平方米，其中61个已签约物业及61个在管物业位于山东省，拥有8万户家庭和企业客户。

毛利率低于行业均值 应收账款存回收风险

2018年至2020年，鲁商服务的收入分别为2.82亿元、3.21亿元、4.03亿元，利润分别为0.24亿元、0.29亿元、0.45亿元。

GPLP犀牛财经发现，鲁商服务整体毛利率虽然呈现上升趋势，但其毛利水平在行业中处于中下游水平。

2018年至2020年，该公司整体毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%。而中指院数据显示，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%，鲁商服务的毛利率水平在行业中处于中下游。

鲁商服务毛利率较低与其物业管理服务毛利率较低有关。

鲁商服务超五成收入来自物业管理服务。据招股书，2018年至2020年，该公司物业管理服务收入分别为1.63亿元、1.80亿元、2.04亿元，占总收入的比例分别为57.7%、56.2%、50.6%。2018年至2020年，该公司物业管理服务毛利率分别为9.6%、7.8%、11.1%。

鲁商服务贸易应收款及应收票据呈递增趋势，存在一定的回收风险。招股书显示，2018年末至2020年末，该公司的贸易应收款及应收票据合计分别为0.73亿元、0.81亿元、3.22亿元。

鲁商服务称，2019年末上述金额增加主要是其业务扩张所致，2020年末增长主要是由于非业主增值服务的收入增加导致应收关联方的贸易应收款项增加，以及非贸易性质应收票据增加2.00亿元所致。

鲁商服务应收账款周转天数也呈现增长趋势。据招股书，2018年至2020年，其贸易应收款项平均周转天数分别为82天、89天、93天。

业务区域集中 母公司依赖症难解

鲁商服务业务主要集中于山东省。

招股书显示，截至2021年3月31日，鲁商服务山东省在管建筑面积约0.16亿平方米，占其在管物业总建筑面积的88.2%。

2018年至2020年，该公司来自山东省的物业管理服务收入占其物业管理服务收入的比例分别为82.7%、82.0%、82.5%。

鲁商服务表示，如果山东省的社会、经济出现重大不利情况或自然灾难、流行病对山东省造成影响，会对其业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

此外，山东省的平均物业管理费用较低，对业务集中于山东的鲁商服务来说并不利。公开资料显示，2020年，山东省平均物业管理费用为1.69元，而同期其他地区的平均物业管理费用为2.21元。

值得注意的是，鲁商服务对其母公司鲁商发展集团较为依赖，其超九成物业管理服务收入来自向鲁商发展集团。

2018年至2020年，其来自鲁商发展集团所开发物业提供的物业管理服务的收入占其物业管理服务收入的比例分别约为98.8%、98.7%、97.0%。

鲁商服务几乎管理所有鲁商发展集团所开发的物业。数据显示，2018年至2020年，该公司来自鲁商发展集团所开发物业的在管总建筑面积分别约占其在管总建筑面积的98.6%、99.8%、76.6%。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）