项目周转慢致规模增速放缓 新湖中宝为降债疯狂变卖资产

4月29日，新湖中宝（600208.SH）发布了2020年的成绩单。财报显示，2020年该公司实现营业收入137.92亿元，同比减少6.88%。实现净利润31.65亿元，同比增长46.95%；扣非净利润为9.24亿元，同比下降57.35%。从数据来看，新湖中宝面临着增利不增收的业绩压力。

来源：新湖中宝2020年报

对于新湖中宝来说，2020年各种动作频频。因股权质押、抛售资产、多元化布局金融科技产业等事件更是受到了广泛的关注。

地产项目周转慢 盈利下滑

在整个行业高周转的模式下，新湖中宝相对来说比较“平稳”。但这也使其面临地产项目开发周期长、周转慢的困扰。

公开资料显示，截至2018年末，新湖中宝在2002年开工的上海新湖明珠城，仅完工78.96%；2009年开工的“仙林金谷”项目仅完工65.24%；2009年的滨州玫瑰园项目仅完工49.94%；杭州的香格里拉项目，由原定的2017年竣工延后到了2022年。

旧改项目开发时长超过十年，显然，新湖中宝存在较大的去化压力。而慢周转的开发模式下，新湖中宝的规模增速也较为缓慢。

克而瑞数据显示，2018-2020年，新湖中宝全口径销售额分别为168.8亿元、138.4亿元、129.5亿元，在房企销售榜单中排名118位、140位、155位。新湖中宝曾提出在2019年实现200亿元的销售目标，如今销售规模却仍旧在百亿徘徊，并且销售规模逐年下滑。

不仅销售规模停滞不前，新湖中宝的业绩也呈现下行趋势。

据年报，2017-2019年，新湖中宝实现营收分别为175亿元、172.27亿元、148.1亿元，同比增速分别为28.43%、-1.56%、-14.03%；净利润分别为33.22亿元、25.06亿元、21.53亿元，分别同比下降43.1%、24.55%、14.08%。

2020年，新湖中宝实现营业收入137.92亿元，同比减少6.88%，实现净利润31.64亿元，同比增长46.95%。虽然净利润有所增长，但总的来看，新湖中宝整体的业绩走势并不算好。

此外，值得一提的是，新湖中宝房产主业的盈利能力有所下滑。年报显示，2020年房地产业务实现营收103.86亿元，同比减少13.73%，毛利率为39.85，同比减少4.06个百分点。

紧急降债 疯狂变卖资产

由于旧改项目开发建设周期长、投资成本大，使新湖中宝的负债也逐渐增加。

不过，随着“三条红线”监管政策的出台，各大房企都靠出售资产减负减重，快速变现回笼部分资金，以解决当下流动性紧张的压力。

年报显示，截至2020年末，新湖中宝的资产负债率为71.60%，同比下降3.98个百分点；预收类款项206亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为66.52%；净负债率为96%，较期初下降近一半；现金短债比为 1.01倍。满足房企融资新规三项主要指标的绿色档要求，没触及“三条红线”。

三道红线归绿，这背后是新湖中宝疯狂的变卖资产“回血”。

自2019年下半年起，新湖中宝频繁卖资产，相继转让南通启新、南通启阳、南通新湖等多个项目公司股权。

2019年7月，新湖中宝将位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块以67.05亿元卖给融创；2019年12月至2020年4月，新湖中宝陆续将旗下上海新湖房产35%股权、上海中瀚置业35%股权、浙江启丰实业100%股权、浙江启智100%股权，南通新湖50%股权出售给绿城房地产集团有限公司，交易价总计77.02亿。据观点指数统计，新湖中宝总共从融创、绿城处套现227.6亿元。

2020年11月11日，新湖中宝发布公告，拟将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权及浙江启隆实业有限公司50%股权转让给融创中国，交易价款总计49.44亿元。

值得一提的是，新湖中宝除了主营房地产业务，也一直在加大对高科技领域的布局。在当前日益复杂的行业背景下，无论是房产主业还是多元化业务的发展，新湖中宝都需仔细考量。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）